L'assurance Dommages-Ouvrage est obligatoire pour tout maître d'ouvrage professionnel. Préfinancement des réparations sans recherche de responsabilité, couverture pendant 10 ans après la réception. Rénovation d'immeuble en copropriété, surélévation, neuf collectif, logements sociaux, ERP.
Demander mon devisParticulier, SCI, promoteur, bailleur social : chaque profil a ses contraintes et ses leviers. On configure le contrat DO le plus adapté au type de travaux, à votre statut et à la nature de l'ouvrage.
Vous êtes syndic professionnel (avec SIREN, créé depuis plus de 5 ans, RC Pro Hoguet). Pour toute rénovation d'immeuble géré (façade, ITE, gros œuvre, surélévation, percement de murs porteurs), la DO est obligatoire dans les limites du marché en termes de coût de chantier. Souscription possible peu après le démarrage du chantier dans certains cas.
Vous investissez dans le neuf via une SCI : acquisition VEFA, construction de logements locatifs, rénovation lourde. La DO sécurise l'investissement, protège les loyers en cas de sinistre lourd et facilite la revente future.
Vous êtes promoteur ou marchand de biens et réalisez des programmes neufs ou des opérations de rénovation lourde. La DO est obligatoire et indispensable à la commercialisation des lots. Tarification adaptée au volume.
Office public de l'habitat, ESH, foncière sociale : construction de logements sociaux, résidences seniors, EHPAD. La DO est exigée et permet de garantir aux occupants une qualité de construction sur la durée.
Vous réalisez une rénovation lourde, une extension ou une surélévation qui affecte la solidité de l'ouvrage existant ou les éléments d'équipement indissociables. La DO est obligatoire dès lors que les travaux relèvent de la décennale.
Construction ou rénovation lourde de locaux commerciaux, bureaux, hôtels, restaurants, établissements recevant du public (ERP). La DO sécurise l'exploitation : un sinistre lourd sans DO peut paralyser l'activité plusieurs mois ou années.
Vous êtes particulier qui faites construire votre maison individuelle, une extension, une piscine maçonnée ou une véranda ? Voir notre offre Dommages-Ouvrage particulier. Vous êtes entreprise du bâtiment qui réalise les travaux ? C'est la Responsabilité Civile Décennale qu'il vous faut, complémentaire de la DO.
Quatre étapes pour souscrire la DO avant l'ouverture du chantier.
3 minutes pour qualifier votre projet (type d'ouvrage, coût, intervenants).
Échange pour préciser le projet et lister les pièces (permis, devis, attestations RCD).
Comparatif des principaux porteurs de risque du marché selon votre profil et le type d'ouvrage.
Cotisation unique payée, attestation DO délivrée à présenter au notaire et au CCMI.
6 questions rapides pour qualifier votre projet. Sans engagement, sans frais.
Le type d'ouvrage influence la nature des risques et la cotisation.
Syndic, SCI, promoteur, bailleur : la nature change la tarification.
Cotisation calculée en pourcentage du coût total des travaux.
La DO doit être souscrite avant l'ouverture du chantier (DOC). Délai 4 à 8 semaines.
Pour évaluer le risque géographique (zone sismique, retrait-gonflement des argiles).
Réponse rapide par email et téléphone. Vos données ne sont transmises qu'aux assureurs interrogés (RGPD).
Merci ! Notre équipe étudie votre demande et revient vers vous rapidement.
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Le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la personne (physique ou morale) pour le compte de qui les travaux sont réalisés. Particulier qui fait construire sa maison, SCI, promoteur, marchand de biens, bailleur social, entreprise qui rénove ses locaux. C'est une obligation légale issue de la loi Spinetta de 1978 (article L.242-1 du Code des assurances). Le contrat doit être souscrit avant l'ouverture du chantier.
Tous les travaux de construction neuve (maison, immeuble, local commercial), d'extension, de surélévation, et de rénovation lourde qui affectent la solidité de l'ouvrage ou les éléments d'équipement indissociables. Concrètement : fondations, ossature, charpente, toiture, étanchéité, menuiseries extérieures, isolation, chauffage, plomberie. Aussi : piscines maçonnées, vérandas.
Trois conséquences. Sanctions pénales pour les professionnels (6 mois de prison et 75 000 € d'amende). Pour les particuliers, pas de sanctions pénales mais responsabilité personnelle pendant 10 ans en cas de sinistre. À la revente, l'absence de DO doit être mentionnée dans l'acte notarié et fait chuter la valeur du bien de 10 à 20 %. Et surtout, en cas de sinistre lourd, vous devez avancer les frais de réparation et attendre des années pour être remboursé.
C'est l'avantage clé de la DO. En cas de sinistre relevant de la garantie décennale (désordre compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination), l'assureur DO doit prendre position dans les 90 jours et verser l'indemnité sous 105 jours maximum. Il se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs RC Décennale. Sans DO, vous devez attendre l'issue des recours, parfois 5 à 10 ans.
La DO couvre les désordres relevant de la garantie décennale. Trois conditions cumulatives : (1) ils touchent un ouvrage couvert par la garantie décennale, (2) ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, (3) ils apparaissent dans les 10 ans suivant la réception. Exemples : fissures structurelles, défaut d'étanchéité, infiltrations, affaissement de fondation, défaillance d'un équipement indissociable du bâti.
La cotisation est généralement unique, payée à la souscription. Elle représente entre 1 % et 5 % du coût total des travaux selon la nature de l'ouvrage, le profil du maître d'ouvrage, la qualité des intervenants (architecte, bureau de contrôle), les antécédents de sinistralité et le risque géographique. Cotisation déductible des charges si activité de bailleur ou de promoteur.
Permis de construire et plans, devis détaillé de chaque entreprise intervenante, attestations RC Décennale à jour de chaque entreprise (avec activités et chantiers couverts), contrat d'architecte si présent, contrat de contrôleur technique (Apave, Bureau Veritas, Socotec) si exigé, note de calcul de structure pour les ouvrages complexes, étude de sol G2 pour les zones à risque.
Obligatoire pour les ERP, les immeubles de grande hauteur (IGH), les ouvrages à risques sismiques, les bâtiments de plus de 28 mètres ou de plus de 8 niveaux. Recommandé voire exigé par l'assureur DO pour les maisons individuelles complexes (terrain en pente, sous-sol, piscine), les rénovations lourdes et les chantiers de plus de 500 000 €. L'attestation Apave ou Bureau Veritas accélère la souscription et baisse la cotisation.
Théoriquement oui, mais c'est très défavorable. Les assureurs appliquent une franchise majorée, demandent une expertise initiale du chantier, et certains refusent purement la souscription tardive. Le tarif peut être 2 à 5 fois plus élevé qu'une souscription en amont. Conseil : prévoir le contrat DO en amont avec le permis de construire. Compter 4 à 8 semaines entre le premier contact et l'attestation finale.
Le syndic professionnel souscrit la DO pour le compte de la copropriété, sur mandat de l'assemblée générale. Conditions exigées par les assureurs : SIREN en cours, plus de 5 ans d'existence, RC Pro Hoguet à jour. Les syndics bénévoles ne sont pas éligibles. Coût de chantier maximum : dans les limites du marché (travaux + honoraires techniques). Souscription possible peu après le démarrage du chantier dans certains cas. Cotisation au comptant, pas d'échelonnement. Les attestations RCD des intervenants doivent être collectées avant la DOC, et complétées dans les 6 mois après réception.
L'assurance Dommages-Ouvrage (DO) est un contrat obligatoire imposé par la loi Spinetta de 1978 (article L.242-1 du Code des assurances) à tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction. Elle a un objectif simple : préfinancer les réparations couvertes par la garantie décennale en cas de sinistre, sans attendre que les responsabilités soient établies entre les constructeurs.
Concrètement, si une fissure structurelle apparaît trois ans après la réception, l'assureur DO doit prendre position dans les 90 jours et indemniser sous 105 jours. Il se retourne ensuite contre les entreprises responsables et leurs assureurs RC Décennale. Sans DO, le maître d'ouvrage devrait attendre des années avant d'être indemnisé, le temps des expertises et des recours en justice. Pour une copropriété, c'est en pratique inenvisageable : la procédure judiciaire dépasserait largement la patience des copropriétaires.
Le syndic de copropriété professionnel est le souscripteur de la DO pour le compte de la copropriété qu'il gère, sur mandat de l'assemblée générale. Conditions : syndic professionnel disposant d'un SIREN, créé depuis 5 ans ou plus, assuré en RC Pro selon la loi Hoguet. Les syndics bénévoles ne sont pas éligibles aux contrats du marché. Travaux concernés : rénovation thermique (façade, ITE, menuiseries, chauffage), second œuvre (peinture, sols, plomberie, électricité, ascenseur existant), gros œuvre (couverture, charpente, étanchéité, maçonnerie, pose d'ascenseur), percements de murs porteurs et descentes de charges, surélévation d'immeuble. Coût de chantier accepté dans les limites du marché.
Le maître d'ouvrage est la personne (physique ou morale) pour le compte de qui les travaux sont réalisés. Côté pro : syndic de copropriété mandaté par l'AG, SCI qui investit dans le neuf, promoteur, marchand de biens, bailleur social, OPH, entreprise qui rénove ses propres locaux. Le contrat doit être souscrit avant l'ouverture du chantier (DOC), avec une souscription possible peu après le démarrage du chantier dans certains cas pour les contrats syndic. Compter 4 à 8 semaines entre le premier contact et la délivrance de l'attestation.
L'obligation DO s'applique à tous les travaux qui relèvent de la garantie décennale. Cela inclut : construction neuve (maison, immeuble, local), extension, surélévation, rénovation lourde qui touche les fondations, l'ossature, la charpente, la toiture, les murs porteurs ou les éléments d'équipement indissociables (chauffage central, plomberie encastrée, installation électrique, isolation). Les travaux d'embellissement (peinture, papier peint, sols souples) ne sont pas concernés.
La DO couvre les sinistres relevant de la garantie décennale. Trois conditions cumulatives : (1) ils concernent un ouvrage couvert par la décennale, (2) ils compromettent la solidité de l'ouvrage OU le rendent impropre à sa destination, (3) ils apparaissent dans les 10 ans suivant la réception. Exemples typiques : fissures structurelles dans les murs porteurs, défaut d'étanchéité de toiture, infiltrations dans les parties enterrées, affaissement de fondation suite à mouvement de terrain, défaillance d'une chaudière encastrée.
C'est le mécanisme qui justifie l'existence du contrat. Sans DO, en cas de sinistre, vous devez identifier les responsables (architecte, gros œuvre, second œuvre, contrôleur technique), engager un expert, mettre en cause les assureurs RC Décennale, et patienter 3 à 7 ans en moyenne avant d'être indemnisé. Avec la DO, l'assureur prend position dans les 90 jours et verse l'indemnité sous 105 jours (sauf cas de force majeure ou difficulté technique exceptionnelle). Le temps moyen entre la déclaration de sinistre et le règlement est divisé par 10.
Le contrat DO syndic impose plusieurs intervenants selon l'ampleur des travaux. Maître d'œuvre : obligatoire dès 150 000 € TTC de travaux, créé depuis 5 ans (ou justificatif d'expérience pro), assuré CRAC à la DOC, exerçant une maîtrise complète (conception, direction, surveillance). Exception : pas obligatoire si travaux entre 150 et 300 K€ réalisés par un seul artisan. Bureau d'études structure : obligatoire pour toute modification de descentes de charges, ou systématiquement au-delà de 300 000 €. Contrôleur technique (Apave, Bureau Veritas, Socotec) : obligatoire au-delà de 300 000 € ou pour toute surélévation. Bureau d'études de sol G2 : obligatoire pour les surélévations (carottage périphérique de la copropriété).
La DO est payée en une cotisation unique à la souscription, en une seule fois (pas d'échelonnement). Elle représente entre 1 % et 5 % du coût total des travaux HT. Les facteurs qui influent : (1) la nature des travaux (gros œuvre plus cher que second œuvre), (2) la qualité des intervenants (architecte, bureau de contrôle Apave/Veritas/Socotec font baisser le tarif), (3) la solidité financière et l'expérience des entreprises retenues, (4) le risque géographique (zones à retrait-gonflement des argiles, zones sismiques), (5) la présence d'une étude de sol G2 pour les ouvrages complexes. Tolérance de régularisation : 10 % sur le coût final ; au-delà, prime complémentaire.
Le contrat type couvre : Tous Risques Chantier (TRC) à hauteur des coûts de chantier dans les limites du marché, dommages aux existants à hauteur d'un pourcentage du coût des travaux neufs avec plafond, Cat Nat avec un plafond élevé par sinistre. Responsabilité Civile du maître d'ouvrage : dommages corporels et matériels à hauteur d'un plafond élevé par sinistre. Dommages-Ouvrage : à hauteur du coût de réparation incluant démolition et déblaiement, sans franchise sur la garantie obligatoire. Garantie de bon fonctionnement à hauteur d'un pourcentage du coût des travaux. Constructeur Non Réalisateur (CNR) : équivalent à la DO côté constructeur. La TRC est limitée à 18 mois de durée de travaux ; au-delà, prorogation à demander.
Travaux exclus : désamiantage, VRD extérieur (voiries, réseaux), piscines, tennis, installations photovoltaïques, techniques non courantes, opérations dans lesquelles le souscripteur agit en marchand de biens, création de nouveau sous-sol, fondations et reprises en sous-œuvre, génie civil. La DO ne couvre pas non plus les désordres esthétiques (dont l'aspect ne compromet ni la solidité ni la destination). Pièges à éviter : souscrire trop tard après la DOC (surprime ou refus), ne pas vérifier les RCD valides à la DOC de chaque intervenant (majoration possible de la prime), oublier la déclaration de fin de chantier dans les délais (majoration possible de la prime initiale).
Le marché de la DO est un marché de courtage spécialisé. Notre rôle de courtier est de comparer les principaux porteurs de risque du marché sans biais commercial (assureurs partenaires généralistes et spécialisés construction selon votre profil et la nature de l'ouvrage). Les écarts de prix entre acteurs vont du simple au triple selon votre profil et la nature de l'ouvrage. Concrètement : monter votre dossier avec les bonnes pièces (devis signé, descriptif technique par lots, CERFA d'ouverture de chantier, permis ou déclaration de travaux, étude de sol, contrat de MOE, BET structure, attestations RCD), consulter plusieurs porteurs en parallèle, négocier le tarif, et vous fournir l'attestation avant l'ouverture du chantier.
Pour comprendre en détail comment nous travaillons, consultez notre FAQ générale sur le rôle d'un courtier en assurances. Vérifiez notre agrément sur le registre ORIAS sous le numéro 24 006 887, ou consultez nos mentions légales.
Demandez votre devis Dommages-Ouvrage via le formulaire ci-dessus. Particulier, SCI, promoteur, bailleur : on configure le contrat le plus adapté à votre projet.
« Cabinet de syndic professionnel à Paris, gestion d'une cinquantaine d'immeubles. Ravalement de façade et ITE sur une copropriété de 28 lots, budget 380 K€ voté en AG. Atmo a piloté le dossier auprès d'un assureur partenaire spécialisé, collecté les RCD des 6 intervenants et l'attestation Apave, attestation DO délivrée à temps malgré une DOC anticipée. Suivi de la déclaration de fin de chantier rigoureux, pas de mauvaise surprise. »
« SCI familiale, programme de 3 logements neufs en région parisienne. Première opération de promotion, j'avais besoin d'être accompagné. Atmo m'a tout expliqué, du dossier de souscription au mécanisme de préfinancement. Comparatif sur 4 porteurs, gain de 25 % par rapport au premier devis qu'on m'avait proposé en direct. »
Préfinancement sans recherche de responsabilité, attestation à présenter au notaire, valorisation du bien à la revente. Construction, extension, rénovation lourde, piscine, véranda.
